Poradnik: jak sprzedać mieszkanie bez pośredników


Jeśli szukasz informacji jak sprzedać mieszkanie bez pośredników, to decyzję o sprzedaży mieszkania bez agencji masz już za sobą. Sprzedaż mieszkania bezpośrednio będzie wymagała od Ciebie zaangażowania własnego czasu, kreatywności, ale także przeznaczenia konkretnych pieniędzy z własnej kieszeni. Jeśli chcesz szybko sprzedać mieszkanie, musisz zadbać o to, by Twoja oferta wyróżniała się na tle innych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Kluczowa będzie też wycena mieszkania i wyznaczenie takiej ceny by była atrakcyjna dla kupujących. Przeczytaj cały artykuł i oceń, które z wymienionych poniżej rzeczy jesteś w stanie zrobić samodzielnie.

Jak sprzedać mieszkanie bez pośredników? Od czego zacząć? 

Na samym początku konieczna jest decyzja o tym, czy sprzedajemy mieszkanie, czy nie. Choć takie pytanie wydaje się retoryczne, to są czynniki, które skutecznie odciągają właścicieli mieszkań od podjęcia ostatecznej decyzji o sprzedaży mieszkania. Być może Ty jesteś osobą, która waha się z podjęciem tej decyzji? Wiele osób uzależnia decyzję o sprzedaży mieszkania od ceny, jaką mogłyby uzyskać. Wtedy pojawiają się rozważania w stylu, jeśli cena będzie dla mnie dobra, to sprzedam. I w tym momencie pojawia się też pierwszy problem, bo wiele osób za “dobrą cenę” dla siebie, uważa cenę, która jest wyższa niż ceny innych mieszkań w okolicy. Jednocześnie największym i najczęstszym błędem jest sugerowanie się cenami podobnych (tylko pozornie) ofert mieszkań w okolicy. Dlaczego? Bo większość cen nieruchomości na portalach jest zawyżonych, po to by sprzedający miał margines na negocjacje (obniżenie ceny kupującemu). Dodatkowo prawie każdy, kto wystawia na sprzedaż swoje własne mieszkanie, jest nieobiektywny i ma emocjonalny stosunek do swojej nieruchomości. To kolejny powód, przez który mieszkania są “wyceniane” powyżej ich realnej wartości. Część osób nawet nie zastanawia się jak sprzedać mieszkanie bez pośredników, po prostu wystawia je na sprzedaż i sprzedaje, sprzedaje, sprzedaje miesiącami, i nic…

Jak sprzedać mieszkanie bez pośredników – krok pierwszy: wycena mieszkania

Faktyczne ceny mieszkań, czyli ceny transakcyjne, to wartości, jakie wpisywane są w notarialnych umowach sprzedaży nieruchomości. Czy są to ceny inne niż ceny mieszkań w ogłoszeniach na portalach? W zdecydowanej większości tak, bo nieczęsto zdarza się, by kupujący nie negocjował, a sprzedający nie zakładał jakiegoś „marginesu” na obniżenie ceny w przypadku, gdy już prawie ma klienta.
Bardzo często cena jest jeszcze dodatkowo podwyższana. Ktoś zakłada, że sprzeda mieszkanie, ale tylko jeśli uzyska „dobrą” cenę. Swoją cenę ustala na podstawie zawyżonych cen na portalach z ogłoszeniami. Często cena ta jest jeszcze dodatkowo zawyżana, bo właściciel ma subiektywne przekonanie o tym, że jego mieszkanie „jest lepsze”, ładniejsze itd. Niestety tym to sposobem, właściciele mieszkań błędnie prognozują cenę jaką mogą uzyskać za swoją własność. Są jednak sposoby, by tego uniknąć.

Inni czytali także: Jak, drogo sprzedać mieszkanie?

Najczęstsze błędy popełniane przy samodzielnej wycenie własnego mieszkania na sprzedaż

Wielu sprzedających podczas określania ceny swojego mieszkania popełnia jeden a niekiedy równocześnie kilka błędów, które powodują, że mieszkanie przez długi czas nie może znaleźć nabywcy lub wręcz pozostaje niesprzedane.

Najczęstsze błędy popełniane przez właścicieli mieszkań przy samodzielnej wycenie, czy raczej określaniu ceny swojego mieszkania to: 

Wycena mieszkania na podstawie cen z ogłoszeń na portalach nieruchomości

To najczęstszy „odruch” osób sprzedających mieszkanie bezpośrednio. Czyli punktem odniesienia dla wyznaczającego cenę za swoje mieszkanie, jest przejrzenie cen mieszkań w okolicy podanych przez innych sprzedających na portalach ogłoszeniowych. Jak wspomnieliśmy, nie są to ceny transakcyjne (czyli te, które figurują w aktach notarialnych) a ceny, jakie chcieliby uzyskać sprzedający, czyli tzw. ceny ofertowe. 

Wycena mieszkania z użyciem narzędzi online serwisów ogłoszeniowych 

Niektóre serwisy ogłoszeniowe oferują darmową lub płatną wycenę mieszkań po wprowadzeniu określonych parametrów typu powierzchnia, piętro, rok budowy, liczba pokoi itd. Po wypełnieniu odpowiednich pól w formularzu strona przygotowuje wynik z „wyceną”. Jedak punktem odniesienia są tu dane z ogłoszeń na tym portalu, czyli z cen ofertowych. Nie może więc dziwić, że i nasza wycena może być zawyżona, jeśli wielu sprzedających dodając swoje ogłoszenie na portalu, również zawyża cenę swojej oferty.

Jeśli zainteresował Cię ten artykuł, na pewno zainteresuje Cię także Jak, szybko sprzedać mieszkanie?

Wycena mieszkania przez rzeczoznawcę 

Profesjonalna wycena mieszkania przez rzeczoznawcę z uprawnieniami ma wiele zalet, ale też trzeba wziąć poprawkę na kilka czynników. Dużą zaletą takiej wyceny jest fakt, że rzeczoznawcy muszą mieć uprawnienia poświadczone zdaniem egzaminu państwowego. Działają też wg ściśle określonej metodologii. Choć ich wycena może zawierać pewne subiektywne elementy, to stałe elementy, które muszą się znaleźć z takiej wycenie, pochodzą z oficjalnych źródeł (są to np. ceny transakcyjne nieruchomości sprzedanych w najbliższej okolicy). Natomiast dużym zastrzeżeniem wobec wycen przygotowywanych przez rzeczoznawców jest to, że bazują one na danych archiwalnych, więc ceny transakcyjne osiągnięte w momencie faktycznej sprzedaży pochodzą sprzed kilku miesięcy. Czyli w momencie, gdy dynamika wzrostu cen jest duża, wycena rzeczoznawcy może być „zaniżona” wobec aktualnych stawek transakcyjnych. Jednak w okresie kryzysu na rynku nieruchomości może to działać dokładnie odwrotnie, bo rzeczoznawca, podając w wycenie ceny transakcyjne, weźmie pod uwagę wyniki sprzed kilku miesięcy, gdy ceny transakcyjne były wyższe.

Uwaga. Ile kosztuje wycena mieszkania przez rzeczoznawcę? Wycena rzeczoznawcy to usługa płatna. Przygotuj się na wydatek co najmniej kilkuset złotych. Końcowa cena przygotowania wyceny mieszkania przez rzeczoznawcę zależy od cennika konkretnego rzeczoznawcy.

Wycena na podstawie własnego gustu 

Ten typ „wyceny” powoduje najwięcej nieporozumień. Jak zwykło się mawiać, o gustach się nie dyskutuje, ale jak nie dyskutować o guście sprzedającego, jeśli za podstawę wysokiej ceny podaje on subiektywne argumenty w stylu „mamy piękną łazienkę”, „nikt nie ma takiego ładnego salonu”, „mamy wyjątkowy kolor ścian w sypialni, nigdzie takiego Państwo nie znajdą„. Negocjacje z cen z takimi sprzedającymi są bardzo trudne, bo podważanie tego typu argumentów, często traktują oni osobiście, co skutkuje zakończeniem rozmów. Wszelkie argumenty np. „i tak musimy skuć całą łazienkę, bo nie podobają nam się złote płytki i kranyodbierane są jako osobisty atak i obrażanie sprzedającego. 

Wycena mieszkania na podstawie sumy zainwestowanych środków 

Wycena mieszkania polegająca na zsumowaniu wydatków zainwestowanych w remont, odświeżenie czy wykończenie mieszkanie jest często ściśle powiązana z „wyceną na podstawie własnego gustu”. W tym przypadku dochodzą też argumenty „liczbowe” w postaci wyliczenia konkretnie poniesionych kosztów. ”Panie, cena musi być taka, bo same płytki w łazience kosztowały nas 35 tysięcy, a robocizna dodatkowe 38 tysięcy. Sama wanna była po 8 tysięcy, bo włoska”. Trudno negocjować z takim sprzedającym obniżenie ceny argumentem, że „my i tak skujemy wszystko, bo nie lubimy takich kolorów, a poza tym wolimy kabinę prysznicową„.

Wycena mieszkania w oparciu o „przyszłą wartość”

To przypadek zawyżonej ceny mieszkania, spowodowany „obliczeniem” przez sprzedającego przyszłej wartości mieszkania. Choć mieszkanie jest często w złym stanie, sprzedający wyznacza wysoką cenę a na pytania, z czego ona wynika, odpowiada np.:

  • przy takiej inflacji to za kilka dni będzie i tak mega okazja 
  • jak się tu zainwestuje kilka tysięcy w malowanie, to wartość od razu wzrośnie o kilkadziesiąt tysięcy
  • niech Pan zobaczy inne mieszkania w tym bloku – lekko odremontowali i sprzedają jeszcze drożej – u mnie to okazja 
  • jak się zrobi z tego dużego salonu 3 pokoje, to można studentom po 2 tysiące miesięcznie wynajmować –
    drugiej takiej okazji inwestycyjnej Pan w okolicy nie znajdziesz. Stały dochód Panie
  • Pan zobaczy, po ile są takie mieszkania w Londynie, w Paryżu, czy w Berlinie – u nas też tak będzie, wtedy to Pan sprzedasz i zarobisz 2 albo 3 razy tyle

Można by powiedzieć, że są kupujący, którzy do tematu pochodzą podobnie, czyli kupują z myślą o przerobieniu, odświeżeniu, wyremontowaniu, by sprzedać drożej. Jednak oni kupują głównie, gdy spełniony jest warunek w postaci ceny niższej od rynkowej. Osoby te nazywane są fliperami. O tym kto jest jest fliper pisaliśmy już w oddzielnym artykule.

Wycena mieszkań przez portale skupujące nieruchomości 

To jeden ze sposobów wyceniania mieszkań, który szturmem zdobywa popularność w Polsce. Tylko nieliczni widzą pewną sprzeczność, którą w tym schemacie można by streścić w następujących po sobie krokach:

  1. Wycenimy Twoją nieruchomości za darmo
  2. Kupimy od Ciebie mieszkanie po cenie, która nam wyszła z tej naszej wyceny

Jednocześnie trzeba tu zaznaczyć, że większość tego typu podmiotów działa wg określonej metodologii, opisanej często na firmowej stronie www. Postaram się zaprosić do tego wpisu przedstawiciela jakiejś firmy, aby więcej opowiedział o transparentności tego modelu współpracy ze sprzedającym.

Wysoka cena, “bo nie muszę sprzedawać”

To ostatni z prezentowanych sposobów określania ceny mieszkania przez sprzedającego. W tym modelu postępowania, sprzedający wystawia mieszkanie w zawyżonej w porównaniu z innymi ofertami cenie, a na pytanie, z czego ona wynika, ma odpowiedź w stylu „ja nie muszę teraz sprzedawać. Jak się znajdzie kupiec za tę cenę, to sprzedam, jak nie to poczekam, bo na pewno ktoś się kiedyś znajdzie, a mi się nie spieszy”. Paradoksalnie taka „wycena” prowadzi często do niezamierzonego przez sprzedającego, odwrotnego efektu. Dlaczego? Bo z oczywistego powodu mieszkanie „wisi” miesiącami na portalach ogłoszeniowych. Potencjalni klienci, widząc jak długo nikt nie chce tego kupić, dochodzą do wniosku, że mieszkanie musi mieć jakiś feler.

Jak wycenić swoje mieszkanie przed sprzedażą? Podsumowanie

Wycena własnego mieszkania własnym sumptem może okazać się fatalnym pomysłem. Dlaczego? Bo jeśli źle oszacujemy wartość naszego mieszkania, to musimy liczyć się z jednym z trzech bardzo niekorzystnych scenariuszy:

1. Cena będzie za wysoka, mieszkanie będziemy sprzedawać bardzo długo, a z każdym kolejnym miesiącem, gdy nasza oferta „wisi” na portalach z ogłoszeniami, wartość naszego mieszkania w oczach potencjalnych kupujących maleje. Po wydłużonym czasie sprzedamy w końcu mieszkanie, ale prawdopodobnie po cenie dużo niższej niż początkowo zakładaliśmy.

2. Cena będzie bardzo „atrakcyjna” i mieszkanie sprzedamy bardzo szybko. Pytanie tylko, czy nie oznacza to, że sprzedaliśmy mieszkanie poniżej wartości rynkowej, a jeśli tak, to ile tysięcy na tym straciliśmy?

3. Wycofujemy mieszkanie ze sprzedaży, bo nie ma chętnych na zakup. Inaczej mówiąc, straciliśmy swój czas a nierzadko też pieniądze (o kosztach będzie także dalej).

Odświeżenie mieszkania przed sprzedażą lub remont mieszkania

Część osób przed sprzedażą mieszkania decyduje się na inwestycję w jego remont lub tzw. odświeżenie. Teoretycznie powinno to podnieść wartość mieszkania w oczach kupujących, zrekompensować koszty takiej inwestycji i jednocześnie pozwolić na uzyskanie większej ceny transakcyjnej, co powinno pokryć po czasie koszty owej inwestycji. Z tym podejściem związane jest jednak ryzyko. Wymienię tu 2 problemy, które mogą się pojawić:

  • Zakładany koszt wzrośnie w trakcie realizacji. Przykładowo pojawią się nieplanowane potrzeby (np. wymiany starych instalacji), ceny usług wzrosną, bo np. ekipa remontowa zażąda wyższej płatności, wzrosną też ceny materiałów (z czym mieliśmy już w historii do czynienia). Kolejne zagrożenie to przeciągający się czas remontu, który powoduje straty np. wynikające z niemożności wynajęcia lokalu w tym czasie.
  • Nasz projekt okaże się nietrafiony. Może się okazać, że to, co zaplanowaliśmy, wywoła odwrotny efekt od zamierzonego. Czyli po naszym remoncie, odświeżeniu, przearanżowaniu, liczba zainteresowanych zakupem drastycznie spadnie. Powody mogą być dwa. Pierwszy to podniesienie ceny do poziomu nieakceptowalnego przez kupujących. Chcemy przecież, by koszt nam się zwrócił, podnosimy więc cenę, jednak jej poziom, koniec końców bardziej odstrasza, niż zachęca. Bardzo często w ten sposób eliminujemy z grona potencjalnych kupców wspomnianych wyżej flipperów. Mieszkanie „do remontu” jest dla nich atrakcyjne, gdy poprzez niższe koszty, które ponoszą dzięki powtarzalności działań, mogą zarobić na wyższej marży. Mniejsze zainteresowanie może też wynikać z tego, że po naszym „remoncie” mieszkanie stanie się po prostu nieatrakcyjne. Jeśli na co dzień nie interesujemy się modą, trendami, użytecznością, cenami materiałów itd. możemy być przekonani, że robimy wszystko dobrze, tymczasem prawda może być zupełnie inna…

Jeśli zainteresował Cię temat sposobów na zwiększenie wartości Twojego mieszkania, przeczytaj także: Mieszkanie do zamieszkania czy mieszkanie do odświeżenia?

Posprzątanie mieszkania przed sesją foto

To kolejny koszt, z jakim powinniśmy się liczyć, gdy chcemy porządnie przygotowywać swoje mieszkanie na sprzedaż. Teoretycznie sprawa wydaje się prosta. Możemy zlecić sprzątanie mieszkania firmie zewnętrznej. Poza wydatkiem musimy liczyć się z tym, że firma czy osoba sprzątająca zrobi dokładnie to, co jej zlecimy i co jest standardem. Jeśli decydujemy się posprzątać osobiście, możemy nie pomyśleć o wielu rzeczach, które można byłoby zrobić w ramach takiego sprzątania, zanim do mieszkania przyjdzie fotograf.

Przygotowanie mieszkania na sprzedaż

To, jak przygotować mieszkanie do zdjęć, sesji fotograficznej to dość złożony temat i bardzo łatwo pominąć punkty, które mogą okazać się krytyczne dla końcowego efektu, czyli idealnie wyglądającej na zdjęciach nieruchomości. Dlatego na ten temat napisałem oddzielny artykuł. Uprzedzam, że nie jest krótki, ale sądząc po liczbie osób, które co miesiąc czytają go od przysłowiowej deski do deski, spełnia on nieźle swoją rolę.

Czy aby sprzedać mieszkanie bezpośrednio, potrzebny jest home staging? To kosztuje, ale warto

Profesjonalny home staging może przynieść jeden z dwóch pożądanych efektów lub obydwa na raz. Pierwszy to zwiększenie wartości mieszkania w oczach kupującego. Drugi to wyróżnienie oferty na tle innych ogłoszeń i szybsze wywołanie zainteresowania potencjalnych kupujących. Na polskim rynku, szczególnie w większych miastach działa już wielu specjalistów trudniących się home stagingiem (doprecyzowując, z przewagą specjalistek), ale wybranie właściwego może okazać się zadaniem niełatwym. Usługi tych lepszych są oczywiście droższe. Należy więc liczyć się z kolejną inwestycją pieniędzy z własnej kieszeni, które musimy wydać „z góry”. Ceny zaczynają się od 200-300 złotych i sięgają kilkuset złotych, a niekiedy nawet więcej, gdy wnętrza wymagają przywiezienia dodatkowych mebli, czy dekoracji.

Fotograf do sesji mieszkań 

Czy do sprzedaży mieszkania bezpośrednio konieczny jest fotograf i sesja fotograficzna mieszkania? Czy warto zapłacić za profesjonalne zdjęcia mieszkania fotografowi? Każdy wie, że żeby wstawić ogłoszenia o sprzedaży mieszkania na portale ogłoszeniowe musimy mieć zdjęcia wnętrza. Czy zdjęcia mieszkania można zrobić samodzielnie? Czy można zaoszczędzić na profesjonalnym fotografie? Jak widać na przykładzie wielu a właściwie większości ogłoszeń w portalach z nieruchomościami, wielu właścicieli mieszkań „oszczędza” na usłudze profesjonalnej fotografii wnętrz. Ile? Różnie. 150, 200, 300, 500 zł w zależności od miejscowości i renomy fotografa. Taka oszczędność bardzo często okazuje się pozorna. Dlaczego? Bo samodzielnie wykonane zdjęcia w wielu przypadkach okazują się słabe pod względem technicznym, ale też z racji tego, co pokazują.  Niestety bardzo często pokazują coś, co już na pierwszy rzut oka zniechęca i bardzo dużo złego przy okazji mówi o sprzedającym. Np. to, że nie przepada on za porządkiem itp., co uruchamia w oglądającym całą gamę niekorzystnych skojarzeń. Zaryzykuję tu stwierdzenie, że nie warto oszczędzać na profesjonalnym fotografie. Możesz mi wierzyć lub zaufać we własne umiejętności i sprzęt i zaryzykować dłuższą sprzedaż mieszkania, lub w skrajnym przypadku kompletny brak zainteresowania swoją ofertą.

Co powinien zagwarantować Ci profesjonalny fotograf wnętrz? Jeśli potrafisz zrobić to samodzielnie, nie musisz wydawać na niego pieniędzy

Jeśli zdecydujesz się na usługi profesjonalnego fotografa, który zrobi zdjęcia Twojego mieszkania, upewnij się, że: 

  • posiada on profesjonalny sprzęt gwarantujący wykonanie zdjęć wysokiej jakości
  • dostarczy Ci zdjęcia w formatach, których potrzebujesz (konkretna rozdzielczość, konkretne proporcje, konkretny format zapisu wymagany przez portale ogłoszeniowe)
  • zdjęcia będą wypoziomowane (nie będą przekrzywione, co zdarza się niestety nawet i fotografom)
  • zdjęcia nie będą prześwietlone
  • zdjęcia nie będą nadmiernie zniekształcone z użyciem niepotrzebnych filtrów
  • na zdjęciach nie będą widoczne rzeczy osobiste (np. zdjęcia ze ślubów, pierwszej komunii itp.).
  • w trakcie sesji fotograf nie będzie robił zdjęć z rzeczami, osobami, które nie powinny znaleźć się w kadrze
  • fotograf zna zasady kompozycji. Po tym m.in. rozpoznaje się czy fotograf jest amatorem, czy profesjonalistą. Zła kompozycja odwróci uwagę odbiorców od przekazu.

Jak sprzedać mieszkanie bez pośredników – czy można robić zdjęcia mieszkania na sprzedaż smartfonem?

Wiele osób, które sprzedają swoje mieszkanie bezpośrednio, decyduje się zrobić zdjęcia samodzielnie. Część z nich ma bardzo dobry sprzęt do robienia zdjęć, np. najnowszego czy drogiego smartfona, ale to nie przesądza o tym, że zdjęcia będą zrobione wystarczająco poprawnie. Wręcz przeciwnie, niekiedy dobry sprzęt upewnia sprzedającego, że da radę sam zrobić profesjonalne zdjęcia, co niekiedy kończy się tak, że w ogłoszeniu, na zdjęciach pokazane są rzeczy, które pod żadnym pozorem nie powinny znaleźć się w kadrze. Za to technicznie zdjęcia są wykonane poprawnie. Są przykładowo ostre i bardzo wyraźnie widać na nich np., że klapa od sedesu jest podniesiona (do czego nie dopuściłbym nawet fotograf amator).

Czy warto oszczędzić na profesjonalnym fotografie i zrobić zdjęcia samodzielnie? Fakt – nie wydasz z góry kilkuset złotych z własnej kieszeni, ale czy Twoje zdjęcia w porównaniu ze zdjęciami innych mieszkań w okolicy będą prezentowały Twoje mieszkanie lepiej, czy gorzej?

Jeśli zdecydujesz się przeznaczyć dodatkowy budżet na usługi profesjonalnego fotografa, przeczytaj również Jak wybrać zdjęcie główne do ogłoszenia o sprzedaży mieszkania

Wirtualny spacer a sprzedaż mieszkania bezpośrednio

Wiele osób, które zastanawiają się, jak sprzedać mieszkanie bez pośredników, rozważa wykorzystanie w ogłoszeniu wirtualnego spaceru. Jeśli decydujesz się na pokazanie swojego mieszkania w ogłoszeniach z pomocą wirtualnego spaceru, to prawdopodobnie czeka Cię kolejny wydatek, chyba że zadowolisz się wirtualnym spacerem o odpowiednio niższej cenie i niższej jakości. W przypadku wirtualnych spacerów obowiązują podobne zasady przygotowań jak w przypadku tradycyjnych sesji fotograficznych. Trzeba liczyć się z zadbaniem o szereg szczegółów, ale też ewentualnymi wydatkami, jeśli zdecydujemy się np. na usługę home stagingu.

Wirtualny spacer z modelem 3D mieszkania, czyli jak sprzedać mieszkanie bez pośredników

Na rynku dostępne są droższe, choć jednocześnie bardziej zaawansowane technologicznie wirtualne spacery z modelem 3D, czyli niejako trójwymiarowej prezentacji mieszkania. Taki model 3D mieszkania możemy obracać a do mieszkania „zaglądać” pod różnymi kątami, z różnych kierunków. Możliwe jest też wygenerowanie rzutu każdego pomieszczenia z osobna. Każda z tych usług może być dodatkowo płatna. Jeśli decydujemy się na taką formę prezentacji, mieszkanie musi być nienagannie przygotowane do sesji (patrz wcześniejsze punkty tego artykułu).

Sprzedam mieszkanie bezpośrednio – nagraj film 

Jeśli znasz portal lub aplikację o nazwie YouTube, to na pewno zgodzisz się ze stwierdzeniem, że w dzisiejszych czasach ludzie lubią oglądać materiały wideo, prawda? Jeśli tak, to czy zgodzisz się również, że osoba, która rozważa zakup danego mieszkania, oprócz zdjęć wnętrza z chęcią zobaczyłaby też materiał wideo? W takim razie, dlaczego ofert mieszkań z filmami jest zdecydowanie mniej niż tych ze zdjęciami? Odpowiedź jest prosta. Po pierwsze z powodu kosztów. Nagranie dobrego filmu z mieszkaniem byłoby dodatkowym kosztem. Można oczywiście nagrać video z mieszkaniem samodzielnie, ale w takim wypadku czekają na nas zagrożenia, które już wcześniej wymieniliśmy (pokazanie rzeczy, których nie zachęcają do zakupu). Co więcej, jeśli zdecydujemy się na wykorzystanie muzyki, to musimy również za nią zapłacić lub mieć wystarczającą wiedzę, by mieć pewność, że takie wykorzystanie nie narusza czyichś praw autorskich i nie wiąże się z ryzykiem zapłaceniem kary.

 

Jak sprzedać mieszkanie bez pośredników? Jak napisać treść ogłoszenia?

Tutaj rozwiązania są dwa:

  • samodzielne napisanie treści ogłoszenia
  • zlecenie napisania komuś, kto zajmuje się tym profesjonalnie, co wiąże się oczywiście z określonym wydatkiem

W obu przypadkach sprawa pozornie wygląda na nieskomplikowaną. Niestety nie do końca tak jest, bo już na samym początku czeka nas decyzja o tym, co chcemy zawrzeć w ogłoszeniu, czy będzie ono szczegółowe, o czym piszemy, co pomijamy, co i jak eksponujemy? Jeśli pisanie zlecimy copywriterowi, to powinniśmy jasno zakomunikować mu, co powinno znaleźć się w ogłoszeniu oraz dostarczyć mu niezbędnych do jego napisania materiałów. Problematyczny może być wybór copywritera. W sieci roi się od ogłoszeń „profesjonalnych” copywriterów, którzy piszą „na każdy temat”, czyli można przypuszczać, że znają się tym samym na wszystkim. A jak ktoś jest od wszystkiego, to jak wiemy, może być tym samym “do niczego”. Nam chodzi o copywritera wyspecjalizowanego w korzystnym przedstawianiu za pomocą słowa pisanego nieruchomości. Ogłoszenie powinno być napisane tak, by oddawało stan faktyczny (nie możemy przecież zawrzeć w nim nieprawdy). Jednocześnie powinno zachęcać do umówienia się na prezentację. Z tego powodu ogłoszenie powinno mieć określoną budowę, konstrukcję. Kolejny raz okazuje się, że wymaga to posiadania konkretnej wiedzy i praktyki, lub środków, które możemy wyłożyć z własnego portfela, by zlecić napisanie komuś innemu. Na „pocieszenie” mogę dodać, że wiele agencji nieruchomości w tym tych, które przedstawiają się jako profesjonalne, można „złapać” na tym, że ani nie inwestują w copywriterów, ani nie przykładają szczególnej uwagi do tego, co o oferowanych nieruchomościach piszą ich agenci. O ile w przypadku niedrogich mieszkań można to jeszcze jakoś usprawiedliwić, to w przypadku mieszkań czy apartamentów w cenie powyżej miliona, czy kilku milionów, rażące błędy w treści czy w składni wywołują dysonans u czytającego i mogą wywołać niepotrzebne wątpliwości dotyczące tego, czy osoba, która oferuje taką nieruchomość, na pewną jest tym, za kogo się podaje.

Jeśli czujesz się na siłach i uważasz, że jesteś w stanie samodzielnie napisać ogłoszenie, nie możesz nie przeczytać artykułu o tym Jak napisać ogłoszenie o sprzedaży mieszkania?

Jak sprzedać mieszkanie bez pośredników? Na jakich portalach dodać ogłoszenie o bezpośredniej sprzedaży mieszkania?

Jak nietrudno się domyślić, do wyboru mamy portale, na których ogłoszenia o sprzedaży mieszkania dodamy za darmo oraz takie, na których dodawanie ogłoszeń jest płatne. Ale chwila. Czy na świecie jest coś, co można dostać zupełnie za darmo? Jest jedno powiedzenie, którego nie będę tu przytaczał, jednak ogólna zależność streszcza się w 3 słowach: coś za coś. Jeśli dodanie ogłoszenia jest za darmo, to może ono „zniknąć” w oceanie innych darmowych ogłoszeń. Jeśli dodajemy ogłoszenie na jednym z wielu darmowych portali, nie  oczekujmy, że w razie problemów od razu uda nam się skontaktować z kimś, kto pomoże nam nasz problem z ogłoszeniem rozwiązać. Z kolei płatne portale biorą opłatę za określony czas emisji ogłoszenia. Jeśli w tym czasie nie znajdziemy nabywcy, musimy płacić ponownie. Ponownie trzeba więc sięgnąć do własnej kieszeni.

Reklama ogłoszenia o bezpośredniej sprzedaży mieszkania

By zainwestować w reklamę swojego ogłoszenia o bezpośredniej sprzedaży mieszkania, trzeba mieć dwie rzeczy: budżet i wiedzę jak taką reklamę zdefiniować na danym portalu (np. na Facebook’u).

Wiele osób wierzy w skuteczność reklam na Facebook’u i właśnie z tego powodu reklama na tym portalu może nie być już teraz tak skuteczna jak dawniej. To skutkuje wyższą ceną lub dotarciem do mniejszego audytorium. Jeśli sprzedajemy swoje mieszkanie bezpośrednio, musimy się też niejako „odsłonić” się z imienia i nazwiska i osobiście odpowiadać na komentarze czy wiadomości potencjalnych klientów i agentów nieruchomości, którzy tradycyjnie będą chcieli zaoferować nam swoje usługi. Dla wielu sprzedających barierą nie do przejścia jest to, że o zamiarze sprzedaży dowiedzą się znajomi, czy nawet członkowie dalszej rodziny, co nie zawsze jest pożądane z różnych przyczyn.

Mam więc dwa kolejne koszty, z jakimi musimy się liczyć. Koszt wykupienia reklamy i koszt czasu, jaki będziemy musieli na to poświęcić (plus na odpowiadanie zainteresowanym). 

Dowiedz się jeszcze więcej – przeczytaj Sprzedam mieszkanie bezpośrednio