Sprzedam mieszkanie bezpośrednio

Więc chcesz sprzedać mieszkanie bezpośrednio? Bo „agencja weźmie kilka procent i nie zrobi nic, poza wstawieniem ogłoszenia na jakiś portal”? Bo „po co przepłacać”? Prawda? Tak nadal myśli zapewne większość osób planujących sprzedaż mieszkania. Z czym musisz się liczyć, jeśli i Twój plan, to w skrócie „sprzedam mieszkanie bezpośrednio”?

Sprzedam mieszkanie bezpośrednio!

Nie ma chyba osoby, która rozważając sprzedaż mieszkania, choćby przez chwile nie pomyślała Sprzedam mieszkanie bezpośrednio, będzie taniej. Dotyczy to także domu, czy działki. I to, w pewnym sensie „naturalny” odruch. Przynajmniej do pewnego czasu. Duży odsetek sprzedających celowo nie umówi się z agentem nieruchomości. Część z nich może nawet właśnie w obawie o to, że podczas takiego spotkania mogliby „ulec” i zdecydować się na formalną współpracę – czyli podpisanie tzw. umowy na wyłączność? Tymczasem warto się przełamać i „zaryzykować” umówienie spotkania z agencją. Dobry agent już na pierwszym – i być może, zgodnie z Twoim planem, Waszym jedynym spotkaniu – uświadomi Ci, z czym musisz się liczyć przy sprzedaży mieszkania bez pośrednictwa agencji. Być może nie sformułuje tego wprost, ale przecież na pewno opowie Ci, jakimi rzeczami będzie się zajmował, by de facto zarobić na swoją prowizję. Natomiast prosta dedukcja pozwoli Ci samodzielnie wyciągnąć wnioski, z czym musisz się liczyć, jeśli zdecydujesz się sprzedawać mieszkanie samodzielnie – bez pomocy agenta nieruchomości.

Jeśli to nie jedyne mieszkanie, które chcesz sprzedać, na pewno zainteresują Cię dwa inne tematy:

Kto to jest flipper 

Najlepsze filmy dla agentów nieruchomości 

Chcesz sprzedać mieszkanie samodzielnie? I tak umów się z profesjonalnym, doświadczonym agentem. To nie zobowiązuje, a uświadomi Ci, co Cię czeka 

Więc jeśli zastanawiasz się, czy sprzedaż mieszkania powierzyć agencji lub jak sprzedać mieszkanie bez pośredników, to tak, czy tak, polecałbym spotkanie z agentem. To nie zobowiązuje Cię przecież do podpisania umowy, za to daje Ci szansę, by pozyskać informacje na temat tego, co, krok po kroku czeka Cię, jeśli swoje mieszkanie będziesz sprzedawać sama/sam – bezpośrednio. Takiej wiedzy nigdy za wiele. A jest to długa lista tych samych czynności, które w zamian za prowizję wykonałby dla Ciebie Twój – profesjonalny – agent nieruchomości. Oczywiście w artykule tym mówimy o agentach z prawdziwego zdarzenia, zawodowcach, a nie amatorach i osobach poszukujących dopiero zawodowej drogi, nieznających często ani rynku, ani roli agenta, niemogących więc sprostać oczekiwaniom klientów. Tego tupu „agenci” niestety psują opinię profesjonalnym agentom nieruchomości, bo klient, który raz zetknął się z nieprzygotowanym do zawodu „agentem”, niestety uogólnia swoją negatywną opinię na całe środowisko, ze szkodą dla prawdziwych przedstawicieli tego zawodu.

Chcesz sprzedać mieszkanie bezpośrednio? Z czym musisz się liczyć – lista

By przejść do sedna sprawy, przyjmijmy w tym miejscu, że decyzja została już podjęta. Sprzedam mieszkanie bezpośrednio! Utwierdzasz się w tym przekonaniu, masz optymistyczne nastawienie i oczekujesz, że od tej pory sprawy potoczą się już dynamicznie, po Twojej myśli. Uważasz, że posiadasz mieszkanie w dobrej lokalizacji, świetnie rozplanowane, do tego dopiero co odnowione. Podobno sąsiad sprzedał mieszkanie w tym samym pionie – „więc podobne” – po korzystnej cenie. Sprzedawał co prawda przez agencję, ale Ty nie popełnisz tego samego błędu, bo kilka tysięcy (prowizji) piechotą nie chodzi. Na co musisz się przygotować? Oto lista:

1. Przygotowanie ogłoszenia o sprzedaży mieszkania

Na początek musisz przygotować mieszkanie do zdjęć. Samo przygotowanie nie jest trudne, należy posprzątać, umyć podłogę itd. Istotniejsze jest to, co powinno, a co nie powinno być na zdjęciach. Jak widać na portalach z nieruchomościami w działach ogłoszeń dodawanych „bezpośrednio”, wiedza na ten temat jest bardzo mała. Przez to na zdjęciach pojawiają się naczynia w zlewie, otwarte klapy sedesów, niezaścielone łóżka, suszarki z bielizną, pieluchami itd., a nawet butelki po (lub z) alkoholem. Zachęcające do kupna, prawda? Tymczasem agent nieruchomości podpowiedziałby Ci, jak dokładnie powinno być przygotowane do zdjęć mieszkanie, ale zaoszczędzonego dzięki temu czasu i uzyskanych korzyści z pewnością nie wkalkulujesz w jego prowizję? Zostają Ci więc jeszcze materiały poradnikowe typu Jak przygotować mieszkanie do zdjęć, sesji fotograficznej >>>

Musisz zrobić profesjonalnie wyglądające zdjęcia

Niekoniecznie profesjonalne, ale wyglądające na profesjonalnie. Nie wystarczy więc dobra lustrzanka czy topowy, flagowy smartfon. Bardziej istotne jest to, co „umieścisz” w kadrze. Ludzie kupują oczami. Dobry fotograf zrobi dobre zdjęcia mieszkania bez większego wysiłku. Dobry agent wykona wystarczające na portale zdjęcia nawet smartfonem, niekoniecznie profesjonalnym aparatem. Różnica pomiędzy nimi a Tobą jest taka, że oni wiedzą co fotografować, a czego nie fotografować. Czy masz czas by zgłębiać wiedzę na temat fotografii na kursach, czy nawet przeczesując internet? Jeśli tego nie zrobisz, ryzykujesz, że zdjęcia będą słabe technicznie, a co gorsze – będą bardziej odstraszające niż zachęcające do zakupu.

Inni czytali także: Brałaś/brałeś kiedykolwiek w przeszłości kredyt gotówkowy? Prawdopodobnie należy Ci się zwrot prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu

Musisz napisać ogłoszenie o sprzedaży mieszkania

Oczywiście gramatycznie, bezbłędnie. Pomocną instrukcję o tym jak napisać ogłoszenie o sprzedaży mieszkania znajdziesz tu. Następnie wejdź na którykolwiek portal z nieruchomościami, zobacz kilka ogłoszeń dodanych bezpośrednio przez właścicieli i przekonaj się, że delikatnie mówiąc, bardzo często przeceniają oni swoje umiejętności. Błędy ortograficzne, gramatyczne, stylistyczne to jedno. Nawet jeśli Ty piszesz świetnie, nie dobierzesz argumentów tak trafnie, jak zrobiłby to profesjonalny agent nieruchomości. Tak to już jest, że to agenci wiedzą co wyeksponować w ogłoszeniu, jakie zwroty działają na potencjalnych klientów, jakich (i jak) szukają informacji, co ich przekonuje. Pisanie ogłoszenia tzw. językiem korzyści to co innego niż wylistowanie, że „w mieszkaniu znajdują się 3 pokoje i duża kuchnia”…

Może i Ciebie zainteresuje: Jak się ogrzać, gdy wyłączyli nam ogrzewanie

Musisz opłacić emisję ogłoszenia

A teraz przygotuj się na koszty – koszty, których nie da się przewidzieć. Nie wiesz, czy mieszkanie sprzedasz w tydzień, miesiąc czy w pół roku. Za zamieszczenie ogłoszenia na najlepszych portalach musisz płacić. Być może nie wiesz, ale żeby było ono widoczne, musisz też dopłacić, a właściwie stale dopłacać portalom za ich eksponowanie – gdy ogłoszenie przesuwa się coraz dalej na liście ogłoszeń, tak że nikt nie jest już w stanie do niego dotrzeć. Agencje nieruchomości „hurtowo” kupują obecność na serwisach nieruchomości, mogą więc w czasie rzeczywistym promować Twoje ogłoszenie. Pamiętaj – żeby zwróciły się koszty, jakie agenci zainwestowali (w fotografa, ogłoszenia, czas) muszą oni skutecznie zrealizować swoją misję – sprzedać mieszkanie. Inaczej stracą dużo pieniędzy i jeszcze więcej czasu, zamiast zarobić. To proste. Im naprawdę zależy by szybko i sprzedać Twoje mieszkanie po możliwie wysokiej do uzyskania cenie.

Musisz właściwie wycenić mieszkanie

„Właściwie” oznacza tu cenę, po której ktoś kupi Twoją nieruchomość. Jeśli cena będzie za wysoka, nie doczekasz się kupującego. Jeśli za niska, sprzedasz mieszkanie szybko, jednak ze stratą, której skali prawdopodobnie nigdy nie poznasz. Agencje mają narzędzia i bazy danych, na podstawie których są w stanie trafnie ocenić, ile warte jest Twoje mieszkanie = za ile ktoś powinien je realnie kupić. Ty, przy określaniu ceny prawdopodobnie zasugerujesz się ceną z portali, a ta jest najczęściej kilkanaście procent wyższa, bo każdy sprzedający zostawia sobie margines do negocjacji. Ty zresztą pewnie też, przez co Twoja cena będzie jeszcze wyższa, prawdopodobnie wręcz nierealna do uzyskania w zakładanym przez Ciebie czasie.

Przeorganizowanie życia osobistego i zawodowego

Musisz liczyć się z nieustającymi telefonami. Ogłoszenie opublikowane. Od tej chwili licz się z telefonami w pracy i w domu, w dzień, późnym wieczorem, a nawet (wg Ciebie już) w nocy. Potencjalny klient nie będzie patrzył na zegarek i reguły dobrego wychowania. Jest oferta, to dzwoni, gdy jemu odpowiada. Odrabiasz lekcje z dzieckiem, dzwoni telefon. Nie odbierasz? A może to klient? Czy nie lepiej, żeby rolę Twojej „sekretarki” w kwestii sprzedaży mieszkania również przejął agent? Inny przykład. Zasypiasz, dzwoni telefon. Pani przeprasza i tłumaczy, że akurat jutro z rana będzie w okolicy, więc musiała zadzwonić teraz – po 23-ej, bo rano chce obejrzeć mieszkanie, ale przecież zależy Ci na sprzedaży mieszkania prawda? Czy nadal podpisujesz się pod zdaniem „sprzedam mieszkanie bezpośrednio”?

Musisz dopasować się do terminów proponowanych przez potencjalnych klientów

Jeśli to nie agent umawia się i spotyka z klientami, to ten obowiązek, kłopotliwy i czasochłonny zostaje w całości po Twojej stronie. Na kilka tygodni lub kilka miesięcy. Koniec z wyjściem na piwo po pracy. Lubisz rower? Bieganie? Od dziś większość czasu poświęcisz na spotkania z klientami – kilkunastoma, może kilkudziesięcioma. Pamiętaj, że tylko jeden z nich finalnie, z definicji może kupić Twoje – również jedno – mieszkanie. Pytanie który? Musisz umówić się ze wszystkimi. Inaczej się nie dowiesz. Możesz też zostawić selekcję i umawianie oglądających agentowi, ale wiem – to oznacza, że za swój poświęcony (służbowy i prywatny) czas będzie chciał wziąć także prowizję.

Każdorazowo musisz przygotować mieszkanie do wizyty

Rachunek jest dość prosty. 1 wizyta to z reguły jedno sprzątanie, odkurzanie, układanie rzeczy itd. Czy współpraca z agentem Cię przed tym uchroni? Nie, ale wydatnie ograniczy potrzebę przygotowywania nieruchomości. Agent spośród setek telefonów wyselekcjonuje najbardziej zainteresowanych klientów. Ty możesz takiego wyczucia nie mieć. Zostaje Ci sprzątanie i dziesiątki, a może i setki wizyt. Przygotuj na to siebie, a także swoją rodzinę, dzieci. Odtąd będziecie „gościć” w swoim domu dziesiątki obcych ludzi. Spokojnie możesz na kilka miesięcy zrezygnować z abonamentu w Netflxie. Raczej nie będzie teraz czasu na filmy.

Musisz zrezygnować z dni wolnych

Długie weekendy dla wszystkich wypadają w tym samym czasie, ale to kupujący są w stanie poświęcić je na oglądanie mieszkań. Pytanie, czy Ty jesteś w stanie zostać w domu i przyjmować potencjalnych klientów, gdy inni rozpalają właśnie grilla gdzieś za miastem? Najbardziej postępowi agenci inwestują kilkaset złotych (z góry, z własnej kieszeni, bo zapłatę za pracę dostaną dopiero po transakcji) w wirtualny spacer. Gdy potencjalny kupujący chce zobaczyć mieszkanie w niedogodnym dla Ciebie terminie, odsyłają go do wirtualnej wizyty, a dopiero po tym potwierdzają z nim, czy Twój lokal jest właśnie tym, czego szukają i umawiają się na wizytę „w realu” – wtedy gdy Tobie pasuje. Czysta oszczędność Twojego czasu.

2. Przygotowanie prawne nieruchomości na sprzedaż

Musisz poświęcić wiele godzin na prawne przygotowanie i sprawdzenie nieruchomości na sprzedaż

Księgi wieczyste, podatki, obowiązki prawne. To również wymaga czasu. Pomyśl, jaką masz wiedzę w tej dziedzinie i oszacuj ile godzin zajmie Ci zapoznanie się z tymi zagadnieniami? Prawdopodobnie po powyższym kroku, nabierzesz jeszcze więcej wątpliwości i pojawi się u Ciebie się potrzeba skorzystania z płatnych porad prawnika. Do dobry krok, niestety znowu musisz doliczyć go do kosztów, jakie ponosisz, „oszczędzając” na bezpośredniej, samodzielnej sprzedaży mieszkania.

Musisz być bezbłędnie przygotowana/przygotowany na każde pytanie potencjalnego klienta

Dotyczące stanu prawnego nieruchomości, procedur, podatków itd. Inaczej nabierze on wątpliwości i zacznie obawiać się, czy jego pieniądze są bezpieczne podczas transakcji oraz, czy Twoje mieszkanie po wysłaniu Ci przelewu na pewno przejdzie na jego własność?

Musisz poszukać i wybrać doświadczonego notariusza

Takiego, który dobrze porusza się po kwestiach sprzedaży nieruchomości i nie zaskoczą go żadne wyjątkowe przypadki. Tak się akurat składa, że agenci nieruchomości codziennie korzystają z usług takich prawników, czyli prawników sprawdzonych przez lata współpracy i setki aktów notarialnych.

Sprzedam mieszkanie bezpośrednio? Podsumowanie

Przy rozważaniu bezpośredniej sprzedaży mieszkania warto wziąć pod uwagę nie tylko „oszczędności” na prowizji, jaka przypadłaby za pracę agentowi. Takie oszczędności mogą być pozorne. Klient na tym etapie nie ma świadomości, jak dużego zaangażowania będzie wymagało choćby samodzielne umawianie się i korespondowanie w potencjalnymi kupującymi. Błąd można popełnić też na etapie wyceny, co skutkuje zawyżoną ceną i przedłużającym się czasem sprzedaży lub zbyt niską ceną i stratą o wiele wyższą niż potencjalne, prowizyjne wynagrodzenie agenta. Każdy sprzedający powinien rozważyć, jak cenny jest jego czas i pieniądze oraz czy warto poświęcać na proces samodzielnej sprzedaży mieszkania swój prywatny czas i chwile, których odtąd nie spędzi ze znajomymi, rodziną, dziećmi, czy poświęcając się swojemu hobby, zainteresowaniom czy zarabianiu pieniędzy w inny sposób niż na pozornym oszczędzaniu na prowizji agenta nieruchomości.