Kim są flipperzy? Kto to jest flipper? Jak działa?

  •  
  •  

Szukasz mieszkania i coraz częściej trafiasz na jedno słowo. Kim są flipperzy? Kto to jest fliper? Zastanawiasz się, jaki mają wpływ na rynek, jak działają, ilu ich jest, ile zarabiają (czyli ile stracisz Ty, jeśli flipper wyprzedzi Cię w zakupie upatrzonego mieszkania).

Kto to jest flipper

Jeśli miałbym określić to, jak pracują flipperzy z użyciem tylko trzech słów, wybrałbym słowa: gotówka, szybkość, kalkulacja. Co robi flipper? Jak zarabia flipper? Musi posiadać kilka umiejętności i być dobrze zorganizowany w kilku powtarzalnych aktywnościach i procedurach? Jakich? O tym poniżej, czyli jakie czynności musi wykonać flipper, aby zarobić? W dużym skrócie:

  • musi znaleźć nieruchomości w atrakcyjnej cenie i lokalizacji (ale niekoniecznie atrakcyjną wizualnie w dniu zakupu)
  • musi zwiększyć jej wartość poprzez szybkie odświeżenie, remont lub przerobienie na więcej lokali
  • musi szybko odzyskać zainwestowane w zakup i odnowienie (podział) mieszkania pieniądze, by móc inwestować je w kolejne „złote strzały”

Kto nie jest flipperem?

Flipperem nie jest ten, kto jednorazowo, okazyjnie kupił mieszkanie, odnowił je i sprzedał z szybkim zyskiem. Flipperem jest osoba, która robi to w sposób zorganizowany, powtarzalny, dzięki czemu generuje wciąż nowy przychód, który inwestuje w kolejne tzw. flipy.

Jak działa flipper?

Opis tego, jak działają flipperzy, to temat na grubą książkę czy kilkudniowe szkolenie. Działalność każdego flippera podzielona jest na kilka etapów. Przebiegają one wg tego samego schematu, w sposób zorganizowany, dzięki czemu flipper ponosi niższe koszty, a jednocześnie może działać szybko. Dlaczego w pracy flippera czas jest tak ważny? Bo jeśli szybko sprzeda odnowioną nieruchomość, to za zarobione pieniądze przeprowadzi kolejną transakcję, a tu zarabia się na każdej transakcji. Im więcej transakcji w ciągu roku i wyższa marża, tym szybciej bogaci się flipper.

Jakie są etapy pracy flippera?

Omówmy więc przekrojowo kolejne etapy pracy flipperów. Kolejność jest ta sama u wszystkich, jednak różnice mogą zachodzić w samej taktyce obracania nieruchomościami a wcześniej pozyskiwania ich. Jakie są etapy zarabiania na nieruchomościach w pracy flippera?

Searching, czyli to, jak flipper szuka nieruchomości?

Narzędzia są przeróżne, te bardziej znane i dostępne dla wszystkich (np. przeglądanie portali), jak i te, których poszczególni flipperze strzegą jak swoistej tajemnicy handlowej – po co robić sobie konkurencję? Znam też kilka legend – niestety niektóre są prawdziwe – o wątpliwych etycznie sposobach pozyskiwania informacji o mieszkaniach na sprzedaż, a raczej osobach, które desperacko potrzebują gotówki, więc gotowe są sprzedać swoje mieszkanie poniżej wartości. Nie napiszę tu o nich, by nie inspirować niektórych czytelników do takich praktyk.

Wycena i ocena inwestycji, czyli jakimi kryteriami kieruje się flipper?

W branży mawiają, że podstawowe narzędzie pracy flippera to Excel – czyli zwykły arkusz kalkulacyjny. W pracy flippera emocje przeszkadzają, liczy się tylko rachunek ekonomiczny. Kalkuluje się koszty zakupu, remontu, podatki itd. Jeśli „cyfra się zgadza” flipper kupuje, jeśli się „cyfra w Excelu” się nie zgadza, bez mrugnięcia okiem rezygnuje i szuka dalej. Nie roztrząsa, że nie kupił, nie rozmyśla – szuka dalej okazji do zarobienia.

Zakup nieruchomości, czyli jak flipperzy kupują mieszkania?

Zasad jest jedna. Szybko. A żeby było szybko prawie zawsze płacą od razu, jak to się mówi „gotówką”. Nie w sensie reklamówki z pieniędzmi, ale bez konieczności ubiegania się o kredyt. Wielu sprzedających woli uzyskać od razu gotówkę niż obietnicę odroczonej płatności, po uzyskaniu kredytu przez potencjalnego kupca. Co ciekawe i logiczne, większość flipperów nie zdradza swoich prawdziwych planów przed sprzedającym. Jeśli sprzedających usłyszałby, że ma do czynienia z flipperem i wiedziałby, co oznacza to słowo (bo czytał ten artykuł) to prawdopodobnie wzrosłaby u niego pokusa podniesienia ceny. Co innego, jeśli mieszkanie chce kupić „ojciec, który oczekuje z żoną trzeciego dziecka, płaci w gotówce, ale ma ogromne wydatki, więc chce uzyskać niską cenę”. Której osobie sprzedającemu „łatwiej” byłoby sprzedać mieszkanie?

Jak flipperzy podnoszą wartość nieruchomości? Czyli jak odnawiają mieszkania bądź dzielą je na mniejsze?

Największą zarobek mają Ci flipperzy, którzy potrafią działać przy najniższych kosztach. Jak obniża się koszty? Pomocny jest ten sam projekt wykończenia dla wielu mieszkań, ten sam fotograf, te same meble podczas sesji foto, hurtowe zakupy materiałów budowlanych w tym samym sklepie, w końcu jedna ekipa budowlana „na stałym kontrakcie”. Taka, która ma cały czas pracę od flippera, nie musi szukać zleceń, działa również wg schematu, używa tych samych narzędzi i materiałów. Modny kierunek to dzielenie dużych, starych zaniedbanych mieszkań na kawalerki, remontowanie ich i sprzedawanie już jako dwie (i więcej) nieruchomości. Gdzie metr kwadratowy będzie droższy? W studwudziestometrowym mieszkaniu w centrum, czy w ustawnym, choć mniejszym mieszkaniu do 40 m kwadratowych, również w centrum miasta?

Jak flipperzy promują mieszkania, czyli o znaczeniu zdjęć i ogłoszeniach

Bardzo ważna jest też sama prezentacja mieszkania w ogłoszeniach na portalach. Im więcej chętnych tym większe szanse na licytację i uzyskanie wyższej ceny, marży. Kluczowe są: profesjonalna sesja foto, czasem też wideo, wirtualny spacer i obowiązkowo – home staging. Na tych rzeczach flipper nie oszczędza, bo koszty zwrócą się z nawiązką. Oczywiście koszty zlecenia pracy np. fotografowi są niższe, jeśli zleceń jest więcej, a flipper zleca systematycznie. To samo z kosztami promocji na portalach. Co charakterystyczne, większość ogłoszeń flipperów przedstawia „niekontrowersyjne” aranżacje mieszkań. Jest w nich tyle, co potrzeba dla większości klientów – i nic więcej. Kolory ścian są neutralne, umeblowanie również. Wszystkie mieszkania są gotowe do zamieszkania „od zaraz”. Prym wiodą meble z Ikea, takie, które łatwo w razie czego wymienić, pomalować, czy nawet wyrzucić. To samo dotyczy wykończenia ścian, podłogi, łazienki, oświetlenia. W opisie mieszkania flipper ogranicza się do rzeczowych informacji. Podaje ich informacji, ale zawsze tylko tyle, ile potrzeba, nie więcej (nie ma czasu na rozpisywanie się i odpowiedzi na ewentualne pytania, czy wątpliwości). Nie rozpisuje się, dlaczego sprzedaje, nie dzieli się informacjami osobistymi, przemyśleniami. I nigdy nie przedstawia się jako flipper. To nie jest w jego interesie. Choć zdarzają się ponoć coraz częściej flipperzy, którzy otwarcie mówią kupującym kim są – by kupujący miał świadomość, że negocjacje nie mają zbytniego sensu – trzeba szybko płacić, bo inaczej kupi ktoś inny.

Jaki powinien być flipper. Kto może być dobrym flipperem?

Najlepsi flipperzy spełniają kilka warunków jednocześnie. Wielu z tych rzeczy można się nauczyć, dlatego na rynku trafić można na coraz więcej ofert szkoleń dla flipperów (dokształcających oraz dla osób, które dopiero planują wejść na ten rynek). Czego potrzebuje flipper, by być skutecznym?

  • Gotówki. Jeśli kupowałby na kredyt, wyprzedzą go inni flipperzy.
  • Znajomości psychologii sprzedaży. To konieczne, by maksymalnie tanio kupić i maksymalnie drogo sprzedać
  • Znajomości przepisów. By wiedzieć, od kogo kupować i jak sprzedawać, aby dla siebie zachować jak najwięcej
  • Źródeł informacji. By wyprzedzić innych z zakupem mieszkania w atrakcyjnej cenie.
  • Znajomości zagadnień budowlanych i ekip budowlanych. By działać skutecznie przy możliwie niskich kosztach materiałów i robocizny.
  • Anonimowości, „legenda”. By być przekonującym dla klientów.

Szkolenia dla flipperów

Skoro na tego typu obrocie nieruchomościami można zarobić i to szybko, nie dziwi, że wiele osób chce spróbować swoich sił jako flipper. Naprzeciw nim wychodzą organizatorzy kursów dla flipperów. Oferta szkoleń dla przyszłych flipperów jest coraz bogatsza, a osób, które uważają się za flipperów, po każdym takim szkoleniu przybywa. Pamiętajmy jednak, że aby być flipperem, trzeba – jak wspomniałem na początku – stale obracać nieruchomościami, a wiele osób miewa problem w spełnieniu tego warunku, choćby dlatego, że najtrudniejszym etapem pracy flippera jest pozyskanie nieruchomości na sprzedaż. Konkurencja w branży się zagęszcza i flipperzy konkurują przecież nie tylko pomiędzy sobą o „lepsze kąski” pojawiające się na rynku. Więc wybierając szkolenia dla flipperów, warto skupić się na tych, z których można wynieść praktyczną wiedzę jak wyszukać i skutecznie, szybko kupić nieruchomość, zanim zrobią to za nas inni flipperzy, „zwykli klienci” i agenci nieruchomości.

Jeśli masz w ofercie szkolenia dla flipperów i chcesz zostać partnerem tego artykułu. Napisz do mnie.

Jaki wpływ flipperzy mają ceny nieruchomości oraz ogólnie na rynek nieruchomości?

Działalność flipperów mocno daje się we znaki osobom indywidualnym szukających dobrych okazji dla siebie. Wiele ofert nie trafia nawet na rynek w postaci ogłoszeń na portalach, bo wcześniej flipperzy swoimi sposobami zadbają by najpierw przeszły przez one przez ich „cykl produkcyjny”, a do sprzedaży trafiły już z wyższą ceną. Jeśli nawet do zakupu nieruchomości aspiruje „zwykły klient” i flipper, to często większe szanse na zakup i tak ma flipper – bo płaci od razu, nie musi czekać na decyzję kredytową z banku. Tak, najmniejsze szanse w starciu z flipperami mają osoby wspomagające się pomocą banku przy zakupie nieruchomości. Co ciekawe pojawiają się też opinie, że duży wpływ na wzrosty cen nieruchomości mają właśnie flipperzy. Jeden z tytułów pisał niedawno wprost w tytule, że to “flipperzy popują bańkę na polskim rynku mieszkań”.

 

 


  •  
  •