Jak, drogo sprzedać mieszkanie?

  •  
  •  

Kupując większość rzeczy przeważnie chcemy by wszystko było, „szybko, tanio i dobrze”. Przy sprzedaży własnej nieruchomości, w zestawie tym, bardzo chętnie pomijamy słowo „tanio”, a głowę zaprząta nam pytanie, jak drogo sprzedać mieszkanie? Niekiedy okazuje się, że nie zawsze musi być szybko, czasem warto poczekać na dobrą ofertę, ale zawsze musi być „dobrze”, żeby transakcja była pewna i przede wszystkim doprowadzona do końca, w ustalonej z kupującym, odpowiedniej cenie. O czym pamiętać, aby możliwie drogo sprzedać swoje mieszkanie?

Co zrobić, by drogo sprzedać mieszkanie, a raczej czego nie robić?

Jakiś czas temu, w jednej z grup dotyczących sprzedaży nieruchomości, ktoś zadał pytanie czy sprzedawać mieszkanie  z pośrednikiem, czy samodzielnie. Odpowiedź na to pytanie to temat na oddzielny wpis, ale uwagę moją zwrócił jeden z komentarzy, który brzmiał mniej więcej tak:

”Sprzedawaj sama. Ja wystawiłam ogłoszenie na darmowym portalu i na drugi dzień z rana sprzedałam już mieszkanie”. 

„Sprzedałam” było użyte zapewne w sensie podpisania umowy przedwstępnej, pobrania zaliczki (lub  zadatku) więc można uznać, że faktycznie samo „poszukiwanie” klienta trwało kilka godzin. Ale czy na pewno sprzedający uzyskał maksymalną cenę, czy może jego oferta została potraktowana jako „niebywała okazja” i głównie dlatego tak szybko zniknęła z rynku? Zapytajmy teoretycznie, czy to Pani sprzedawała mieszkanie, czy mieszkanie – jak to się mówi – „sprzedało się same”, na skutek źle wyznaczonej, nieoszacowanej ceny?

Sprzedaż mieszkania –  nie zawsze szybko, znaczy dobrze 

Jeśli zetknęliście się już wcześniej z pojęciem flippingu i wiecie kto to jest flipper, to domyślacie się, że w przypadku nieruchomości „szybko” przeważnie oznacza też „tanio”. To dobry przykład. Flipper działa szybko, przeważnie płaci gotówką, bo wtedy ma większe szanse, by kupić mieszkanie tanio. On chce kupić tanio, ale czy Ty również chcesz sprzedać tanio? Pewnie nie, chyba że masz przysłowiowy „nóż na gardle” i zależy Ci najbardziej na czasie, a nie adekwatnych do wartości mieszkania pieniądzach.

Co zrobić, by drogo sprzedać mieszkanie? 

Generalna zasada jest powszechnie znana i stosowana od lat, wieków, a właściwie tysiącleci:

Im większy popyt, tym wyższa może być uzyskana cena.

Szczerze powiedziawszy, ten sam mechanizm stosuje się pod każdą szerokością geograficzną: na rynkach, bazarach, a w bardziej usankcjonowanej formie na aukcjach przeróżnych dóbr, nieważne czy w realu, czy online.

Czyli im więcej osób zainteresujemy naszą ofertą, tym bardziej szanse na ich konkurowanie między sobą ceną (czyli licytowanie) rosną. Przy czym nie chodzi tu o licytacje w jednym miejscu, w jednym czasie jak np. w „Wojnach magazynowych”, a na możliwie szerokim rynku, z dotarciem do jak największej liczby potencjalnych klientów. Jak zwiększyć popyt?

Jak zainteresować możliwie największą liczbę osób ofertą, zakupu mieszkania, by zwiększyć szanse na jego sprzedaż za dobrą cenę? 

”Dobra cena”, dla obu stron transakcji oznacza co innego. Dobra cena dla kupującego to niska cena. Dla sprzedającego dokładnie odwrotnie, a w tym artykule zajmujemy się tą drugą stroną transakcji – sprzedającym. Żeby dotrzeć z naszą ofertą do możliwie dużej liczby potencjalnych odbiorców, musimy zainwestować czas i pieniądze w reklamę, czyli w przypadku nieruchomości, mieszkań po prostu w ogłoszenia, bo właśnie w ogłoszeniach ludzie szukają swojego przyszłego mieszkania. To wiąże się z wyłożeniem „gotówki z własnej kieszeni” już na samym początku procesu sprzedaży. Wydatki takie niekiedy „bolą”, a szczególnie gdy muszą być systematycznie powtarzane (ponawianie ogłoszeń), tym bardziej, jeśli nie mamy gwarancji, czy i jak długo będziemy sprzedawać mieszkanie. Policzmy. Koszt publikacji i promocji (podbicia) na jednym portalu na miesiąc x liczba miesięcy równa się…

A kwota ta może być jeszcze wyższa gdy zdecydujemy się na promocję na więcej niż jednym portalu.

Jak „być widocznym” pośród setek innych ofert mieszkań, by drogo sprzedać mieszkanie? 

Poza opłaceniem dodatkowej promocji, czy podbić, musimy zadbać o to, by podczas szukania przez potencjalnych nabywców mieszkania, nasza oferta wyróżniała się na tle innych. Zdjęcia muszą prezentować nieruchomość w sposób zachęcający do poznania szczegółów ogłoszenia, jego treści. Jak osiągnąć ten cel? Trzeba zadbać o realizację kilku poniższych punktów. To wiąże się jednak z określonymi nakładami, nie tylko czasowymi, ale też finansowymi…

  • Przygotowanie mieszkania do zdjęć

Na nic zda się zawodowy fotograf i zawodowy sprzęt jeśli wnętrze mieszkania nie będzie gotowe do sesji, wysprzątane na przysłowiowy błysk. Nieco więcej o tym w artykule pod wszystko mówiącym tytułem „Jak przygotować mieszkanie do zdjęć” 

  • Zaaranżowanie wnętrz. Home Staging

Nawet nie zdajemy sobie sprawy, jak wielce korzystną zmianę i wpływ na zwiększenie wartości mieszkania w oczach kupującego, może przynieść zatrudnienie na kilka godzin home stager’a (a częściej home stager’ki). Specjalista w dziedzinie home stagingu spojrzy na wnętrze w zupełnie inny sposób i wykorzysta będące w mieszkaniu obiekty (a także dekoracje przywiezione przez siebie) w taki sposób, że końcowy efekt przeniesie wrażenia estetyczne odbiorców ogłoszeń na całkiem inny poziom. Niestety i to wiąże się z określoną inwestycją rzędu kilkuset złotych.

  • Poprawne wykonanie zdjęć w mieszkaniu

Gdy mieszkanie jest przygotowane, zostaje zrobienie poprawnych zdjęć (co najmniej poprawnych). Dlaczego jakość zdjęć jest ważna? Choćby dlatego, że jeśli mamy podbijać ogłoszenia, wykupować ich dodatkową promocję, to nie ma to większego sensu, jeśli zdjęcia źle prezentują przedmiot sprzedaży. Warto zainwestować w usługi fotografa wnętrz, któremu sesja zajmie kilkakrotnie mniej czasu, a efekty będą kilkakrotnie lepsze niż gdyśmy zrobili zdjęcia sami, choćby najlepszym modelem smartfona. Wyjątkiem są osoby, które posiadają takowy, poza tym znają bezbłędnie zasady kadrowania, oświetlania wnętrz, kompozycji itd., a nie jest to wbrew pozorom wiedza powszechna. Kto nie wierzy, niech zajrzy do pierwszego lepszego portalu, na którym właściciele nieruchomości dodają ogłoszenia z samodzielnie zrobionymi zdjęciami, „bo chcą zaoszczędzić”…

  • Obróbka zdjęć wnętrz

Pisząc o obróbce zdjęć mamy na myśli niezbędne korekty, które poprawią ekspozycję, jasność, czy “ukryją” na zdjęciu rzeczy prywatne, które niekoniecznie powinny być wystawiane na widok publiczny (np. drogocenne obrazy). Jeśli ktoś ma program do obróbki obrazu za kilka tysięcy złotych, doświadczenie i czas, może zrobić to samodzielnie, choć logiczniejszym rozwiązaniem byłoby chyba zlecenie wykonania zdjęć fotografowi, bo standardem jest też obróbka zdjęć wliczona w cenę sesji.

 

Jak określić odpowiednią cenę, gdy chcemy drogo sprzedać mieszkanie

To bardziej złożony temat, któremu poświęcimy osoby wpis. Generalnie sposobów „wyceniania” mieszkań przed wystawieniem oferty na portale ogłoszeniowe jest kilka. Najpopularniejsze podejścia, stosowane przez osoby, które podejmują się samodzielnej sprzedaży własnego mieszkania to:

  • Określanie ceny na podstawie cen z ogłoszeń z podobnymi mieszkaniami publikowanych na portalach
  • Technika „mi się nie spieszy”, czyli wyznaczenia mocno zawyżonej ceny w nadziei, że w ciągu kilku miesięcy lub lat trafi się „odpowiedni klient”
  • Zlecenie wyceny rzeczoznawcy. Usługa jest płatna, a dane porównawcze do wyceny nie zawsze odzwierciedlają dynamikę wzrostu cen na runku w danym momencie
  • Dzwonienie do kilku agencji nieruchomości z pytaniem „za ile mogę sprzedać moje mieszkanie?”. Niekiedy dochodzi to tego zapewnienie, “jeśli cena będzie dobra, to się umówimy”. Co ciekawe, nadal zdarzają się na rynku agencji, którzy podczas wyceny posługują się metodą Eksterioryzacji i są w stanie ocenić wartość mieszkania nigdy w nim nie będąc
  • Skorzystanie z portali oferujących „darmową wycenę mieszania”, która nie jest tożsama z  wyceną rzeczoznawcy, o czym dowiemy się, pod warunkiem, że zadamy sobie trud dotarcia do mówiących o tym zapisów w długich regulaminach
  • Umówienie się z profesjonalnym agentem, posiadającym wiedzę, doświadczenie i bieżące informację o faktycznych cenach sprzedaży. Choć w końcowym rozrachunku skorzystanie usług zawodowego agenta w celu znalezienia kupującego przynosi wymierne, nie tylko finansowe korzyści, to świadomość faktu, że ludzie za pracę pobierają wynagrodzenie, skutecznie zniechęca wiele osób do podjęcia rozmów z profesjonalistami.

Podsumowanie, czyli co zrobić, by drogo sprzedać swoje mieszkanie?

Ostateczną cenę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania można zwiększyć, generując większy popyt, a to wiąże się z co najmniej dwiema inwestycjami a każda ma charakter zarówno finansowy jak i czasowy:

  1. Musimy zainwestować czas i pieniądze w przygotowanie mieszkania do sesji, a jeśli efekt sesji będzie zadowalający, to mamy większe szanse, że inwestycja pieniędzy w ogłoszenia na portalach i promocję zwiększy zainteresowanie i liczbę potencjalnych kupujących. Zatrudnienie profesjonalistów, dzięki którym uzyskamy materiały promocyjne o jakości uzasadniającej kolejną inwestycję, tym razem w pojawienie się i promocję w mediach online wymaga jednorazowego poniesienie kosztów, które pokryć musimy „z góry”, przed rozpoczęciem sprzedaży.
  2. Dochodzą do tego koszty promocji, którą być może prowadzić będzie trzeba przez wiele miesięcy, dokładając co miesiąc kolejne pieniądze z własnej kieszeni. Ile to będzie trwało? To w dużej mierze zależy od tego, czy trafnie określimy cenę ofertową nieruchomości.

Jeśli cena będzie za niska, sprzedamy szybko, ale nierzadko poniżej wartości. Jeśli będzie za wysoka, generujemy powtarzalne, comiesięczne koszty i co miesiąc musimy poświęcić czas na obsługę zapytań, umawianie spotkań, odpowiedzi na pytania, negocjacje etc.

Alternatywą jest zlecenie znalezienia kupującego profesjonalnej agencji nieruchomości, która wszystkie te koszty pokryje za sprzedającego i to „z góry”. Oznacza to, że on sam nie wyłoży z własnej kieszeni żadnych środków, a pamiętajmy, że wynagrodzenie agencji opłaci dopiero wtedy, gdy agent znajdzie nabywcę (w dodatku ze środków uzyskanych od nabywcy).

Mimo to, że wielu Polaków uważa się za sprytnych, to jednocześnie zdecydowana większość z nich, przy sprzedaży mieszkania zakłada, że bardziej opłaca zajmować sprzedażą osobiście mimo kosztów (które trzeba ponieść z góry i w trakcie promocji), oraz że samodzielnie zrobią to lepiej, lub tak samo, jak zawodowcy. Kto wie..

 


  •  
  •